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深圳1月房贷:购房者焦虑、开发商讨关系、银行紧俏

来源:网络整理                  发布时间:2018-02-04

(原标题:深1月房贷画像:焦虑的购房者、讨关系的开发商与紧俏的银行)

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,“信贷持续收紧,将会影响成交信心,预计今年上半年,住宅市场成交量均不会出现较大起色,其中对二手房市场影响最大。”

深1月房贷画像:焦虑的购房者、讨关系的开发商与紧俏的银行

焦虑的购房者

1月中旬,赵亮(化名)又去了一次银行,仍然没有放款的消息。

他有些焦虑和生气,“业主赎楼走得是担保公司现金赎楼,利息我承担,一天就要给担保公司3000块,银行那边迟迟没有动静,利息高得让我每天喘不过气来。”

赵亮购买了位于深圳市南山区南头片区四房学位房,总价超过了1200万元。由于女儿还有房票,给了3成首付,400万元。但是原业主本身赎楼总额就将近680万元,即便首付抵消了部分赎楼费用,还有接近300万元需要银行放贷来偿还。

目前,深圳二手房赎楼有现金赎楼和额度赎楼两种。现金赎楼一般是按照0.1%/天收费;额度赎楼的费用分两部分,担保费和银行短期利息;担保费不论时间长短,按总额的0.6%~1%收费(由担保公司收取),银行短期利息是万分之二到万分之五/天(由银行收取)。目前深圳的情况,采用额度赎楼也差不多需要赎楼金额的2%左右。

不过相比较现金赎楼,额度赎楼要经过担保公司审批,然后出保函给银行,银行审批后再放款,流程比现金赎楼要复杂一些,所需要的时间就会长一些。然而一般情况下,交易类赎楼大概需要15~20天,如果再加上银行额度紧张,放贷缓慢,0.1%/天的收费对于买家来说的确是巨大的资金压力。

中国房地产报记者也询问了某家担保公司,其表示:“现在银行额度紧张,一般我们都推荐客户做额度赎楼,现金赎楼的成本太高了,像之前有一个客户放贷也是等了两个多月,借了60多万元,最后利息就接近7万元。额度赎楼的话,3个月为1.2%的利息,相比较是划算的。”

银行房贷额度紧张深刻影响着深圳二手房市场。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者指出:“现在银行资金投放比较缓慢,二手房从申请到发放一般要3个月左右。限贷政策内一刀切,导致刚需者购房受到了一定影响,对于那些先卖后买的改善性需求客户来讲,购房成本确实比较高。”

讨关系的开发商

有回款压力的开发商并不少,尤其是遇到2017年限售的深圳楼市,销售压力已经成为其重重枷锁。按揭整体额度紧、批贷慢、增速大幅放缓,开发商资金回笼脚步又被放缓。

刚刚给销售开完会的一位刚需大盘负责人,在售楼处见了中国房地产报记者,“银行额度不足、放款慢我们每年都要经历,但是2017年下半年到现在确确实实是比较紧张的。现在我们都开始在追回款了,一般是直接催银行,但这个时候就要看和银行交情如何了,一旦卡一下放款,去年业绩都要白做了。”深圳某楼盘销售负责人表示。

另一位压力同样大的营销负责人,虽然卖的不是刚需盘,但是豪宅盘也有回款压力,“豪宅买家资金实力还是比较充足的,但是有不少也需要从银行贷款买房。回款压力我们也是有的,通常这时候就要看高层和银行高层的关系如何了。豪宅项目通常是一个城市业绩的保证,作为上市公司还是很关注回款率的,这是有业绩要求的,所以我们也只能去催银行了。现在额度肯定是还没有放松,所以现在有的开发商就不卖给了散客,直接打包出售。”

今年年初,位于龙华区的红山6979项目就进行了整售。商业和商务公寓去年11月先是以23亿元售出后,今年1月办公楼又以约17亿元售出给深圳至龙华区政府以及一家投资公司。以往开发商倾向于散售物业,从去年开始了整售物业,这一趋势一直延续到2018年。

高力国际深圳分公司资本市场及投资服务部高级副董事林楚洲对中国房地产报记者表示:“现在,投资机构资金充裕,去年来深圳寻找合适标的的非常多,现在有的开发商开始转变思路了,尤其是深圳写字楼市场,开发商显示出从散售到整售的转变倾向。”

从价格来看,整售价格和区域均价接近的,甚至还有开发商是有些让步的。数据显示,红山6979交易价格在5.2万元/平方米,龙华区新房均价约为5.5万元/平方米,中粮天悦壹号交易价格在5.2万元/平方米,宝安区新房均价也超过了5万元/平方米。

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